Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2016 году вырос на 30% в сравнении с прошлым годом и составил 3,9 млрд долларов.Такие данные привел на прошедшей в начале декабря пресс-конференции в Москве представитель консалтинговой компании Colliers International Станислав Бибик. При этом доля Московского региона в общем объеме составила 84%. Растут ли рынки в других российских городах? И комфортно ли бизнесу в Тюмени?
На благо потребительства?
Тюмень уже третий год подряд лидирует в рейтинге российских городов с самым высоким уровнем жизни (исследования проводит Финансовый университет при правительстве РФ). Неудивительно, что в Тюмени намного превышен такой российский показатель, как количество торговых площадей на тысячу городских жителей. По стране эта цифра составляет 378 кв. метров на тысячу человек, а в Тюмени — 651 кв. метр. Для сравнения — в четвертом по численности в России городе Екатеринбурге эта цифра меньше — 624 тыс. кв. метров.
«У нас нет проблем с заполняемостью», — комментирует ситуацию на рынке генеральный директор ТРЦ «Кристалл» Татьяна Обыденнова. «Цены на аренду доступные. Конечно, за год они выросли вслед за рынком, но незначительно. Наш ТРЦ работает с крупными сетями, франшизами, которые могут реагировать на изменение цен», — уточняет она.
Для предпринимателей, желающих приобрести торговую недвижимость в собственность, в Тюмени есть предложение в объеме 74 тыс. кв. метров на вторичном рынке. Самый насыщенная часть «бизнес-пирога» — центральная часть города, здесь сосредоточен 21% всего объема предложений. Удельная цена торговых помещений в Тюмени по состоянию на 3 квартал 2016 года в среднем составила 79 877 руб./кв. метр (по данным аналитического отдела федеральной риэлторской компании «Этажи»).
Офисная недвижимость: из класса в класс
Если в Москве, по мнению аналитиков, в сегменте офисной недвижимости уже пройдено ценовое «дно», то в Тюмени не все так очевидно. Возможно, аренда офисов станет дешевле. Рынок перенасыщен арендными предложениями — в Тюмени только крупных бизнес-центров около пятидесяти, не считая площадей в жилых домах и бывших складов. В 2015 кризисном году некоторые компании регионального и федерального масштаба переехали из престижного класса «А» в демократичный «В». В тот период рынок отреагировал существенным снижением средней арендной ставки.
«В бизнес-центрах «Нобель» и «Нобель-Парк», которыми мы управляем, волна изменений была не столь явной, так как арендная ставка изначально не была завышена, — комментирует директор компании «Нобель Групп» Анастасия Хоружая. — Конечно, с некоторыми арендаторами пришлось пересмотреть отношения и остановиться на приемлемых для обеих сторон условиях. К сожалению, были и те, кому пришлось закрыться или переехать в home-office».
Сейчас компании, которые «выжили» в кризис, рассматривают переезд из класса «В» и «С» в класс «А», отказываясь от тесных офисов в центре города в пользу бизнес-центров с помещениями формата open space, удобной транспортной развязкой и комплексным сервисом, но это происходит не так быстро, отмечает Хоружая.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» Владимир Пелевин, обозначил еще один рыночный тренд, сказав, что «покупать недвижимость для коммерческих целей сейчас выгоднее, чем брать в аренду». На рынке достаточно много предложений, поэтому собственники готовы к торгу и существенному снижению стоимости объектов.
Для покупателей офисных помещений есть хороший объем предложения — более 190 тыс. кв. метров на вторичном рынке коммерческой недвижимости. Средняя цена офисов по состоянию на 3 квартал 2016 года составила 65 167 руб./кв. метр. В целом ценовой разброс велик — от 44 960 до 81 902 руб./кв. метр в зависимости от района города.
Бизнес «на новоселах» живет и процветает?
Владимир Пелевин отмечает, что тюменские бизнесмены в 2016 году обратили свое внимание на площади в новостройках. «Малый и средний бизнес чаще выкупает или арендует площади в новостройках, поближе к народу. При этом застройщики на жилые помещения снижают цены, а на коммерческие — нет: хороших объектов на рынке немного, а спрос высокий», — объясняет эксперт.
При этом клиенты рассматривают новые районы, где почти нет конкуренции: они уже не боятся открывать бизнес не в центре города. «В ЖК «Преображенский» (расположен в новом, удаленном от центра районе «Тюменская слобода») осталось всего несколько готовых объектов, причем недвижимость покупают не только под свой бизнес, но и для сдачи в аренду. Спрашивают в основном помещения средних размеров, до 70 квадратов», — комментирует начальник отдела качества и клиентского сервиса Группы компаний «Энко» Инга Пшеничная.
Сделка без риска
В целом, по наблюдениям специалистов компании «Этажи», в 2016 году бизнесмены покупают и арендуют площади активнее, чем в прошлом году. Самые популярные в Тюмени по-прежнему торговые и офисные помещения, на их долю суммарно приходится около 60% от общего объема, по 30% на каждый сегмент.
«Все чаще предприниматели решаются на сделку только под готовый проект. Вникают в подробности, внимательнее относятся к страхованию», — озвучил тренд уходящего года Владимир Пелевин. Предложений готового бизнеса на рынке достаточно. Открыть автосервис, ресторан или салон красоты для человека, обладающего средствами, можно за минимальное количество времени.
Учитывая стабильность первого места в рейтинге самых комфортных для проживания городов, бизнесу в Тюмени — быть. Хороший выбор объектов на рынке коммерческой недвижимости и высокий платежеспособный спрос населения предоставляют тюменским предпринимателям сегодня все возможности для развития.